Vor allem in größeren Wohnanlagen gab und gibt es noch Wohnungen, welche vom sog. „Hausbesorger“ bewohnt wurden und nun leer stehen. Mag. Amra Durakovic hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wie mit diesen Wohnungen, speziell im wohnungseigentumsrechtlichen Umfeld, umgegangen werden kann.
Was ist eine “Hausbesorgerwohnung”?
Als Hausbesorger werden die Personen definiert, die die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung eines Hauses im Auftrag des Hauseigentümers gegen Entgelt verrichten. Früher war in fast jeder größeren Wohnhausanlage ein Hausbesorger beschäftigt. Bei Wohnungseigentumsanlagen hat die Eigentümergemeinschaft in solchen Fällen die Rolle der „Dienstgeberin“ übernommen.
Gemäß § 13 Abs 1 Hausbesorgergesetz (HBG) ist dem Hausbesorger eine für die dauernde Bewohnung bestimmte, baulich in sich abgeschlossene, normal ausgestattete Wohnung als Dienstwohnung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Diese Regelung gilt weiterhin für jene Dienstverhältnisse mit Hausbesorgern, die vor dem 30.06.2000 abgeschlossen wurden. Für die Dienstverhältnisse, die ab dem 01.07.2000 abgeschlossen wurden, gilt das allgemeine Arbeitsrecht.
Es bestehen weiterhin Wohnungseigentumsanlagen, in denen Hausbesorger tätig sind, obwohl seit mehr als 24 Jahren keine neuen Hausbesorgerdienstverhältnisse abgeschlossen werden können. Wenn die bestehenden Dienstverhältnisse enden, stellt sich die Frage wie eine frei gewordene ehemalige Hausbesorgerwohnung genutzt werden darf.
“Hausbesorgerwohnung” als allgemeiner Teil der Liegenschaft
Im Wohnungseigentum wird zwischen den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und den wohnungseigentumstauglichen Objekten unterschieden. An den allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden, sondern ausschließlich an den wohnungseigentumstauglichen Objekten (und deren Zubehör).
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert im § 2 Abs 4 die allgemeinen Teile der Liegenschaft als solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Grundsätzlich ist jede Wohnung an sich wohnungseigentumstauglich, doch verliert sie diese Eigenschaft, wenn sie durch ihre Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht. Die Widmung einer Wohnung als „Hausbesorgerwohnung“ macht sie zum allgemeinen Teil der Liegenschaft. Wenn die Hausbesorgerwohnung frei wird, ändert sich ihre rechtliche Zuordnung nicht automatisch. Sie kann von allen Wohnungseigentümern wie alle anderen allgemeinen Flächen weiterhin genutzt werden.
Vermietung der ehemaligen “Hausbesorgerwohnung” an Dritte
Gemäß § 28 Abs 1 Z 8 WEG zählt die Vermietung der allgemeinen Teile der Liegenschaft an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung. Diese darf vom bestellten Verwalter auch ohne vorherige Beschlussfassung (einfacher Mehrheitsbeschluss) der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Die Mietfläche als allgemeiner Teil der Liegenschaft muss verfügbar und abgesondert benützbar sein. Außerdem darf die Vermietung lediglich zu den ortsüblichen Konditionen abgeschlossen werden.
Weil die „Hausbesorgerwohnung“ als allgemeiner Teil der Liegenschaft zu qualifizieren ist, darf sie somit grundsätzlich durch den Verwalter an Dritte (Person, die nicht Wohnungseigentümer ist) zu den ortsüblichen Bedingungen vermietet werden. Die Erträgnisse aus der Vermietung von allgemeinen Teilen stehen allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu. Dies führt zu einem unverhältnismäßig hohen Arbeitsaufwand in der Verwaltung im Vergleich zu den minimalen Einnahmen aus der Vermietung an Dritte. In der Praxis fließen diese Einnahmen aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer sehr oft der Rücklage zu.
Vermietung der ehemaligen “Hausbesorgerwohnung” an Wohnungseigentümer
Die Vermietung der „Hausbesorgerwohnung“ an einen Wohnungseigentümer ist ebenfalls möglich. Dabei handelt es sich nicht mehr um eine Maßnahme der ordentlichen, sondern der außerordentlichen Verwaltung. Die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung bedürfen einer vorherigen Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Der Verwalter darf lediglich bei den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung ohne vorherige Beschlussfassung tätig werden.
Grundsätzlich genügt auch bei einer Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung ein Mehrheitsbeschluss. Die Vermietung der allgemeinen Teile der Liegenschaft an einen Wohnungseigentümer ist aber eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung gemäß § 834 ABGB. Für diese im § 29 WEG explizit erwähnten Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung bedarf es gemäß § 835 ABGB die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer. Erst durch die Einstimmigkeit wird der Beschluss rechtswirksam. Sollten nicht alle Wohnungseigentümer einen einstimmigen Beschluss fassen können, dann kann die Vermietung an einen Wohnungseigentümer durch gerichtliche Genehmigung erreicht werden.
Verkauf der ehemaligen “Hausbesorgerwohnung”?
Der Verkauf der freigewordenen „Hausbesorgerwohnung“ stellt eine weitere bedeutende Nutzungsmöglichkeit dar. Zuerst stellt sich die Frage, ob der Verkauf der „Hausbesorgerwohnung“ als eine Verwaltungsangelegenheit oder als eine Verfügungshandlung zu qualifizieren ist.
Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte.
Eine Verfügung greift in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein.
Die Unterscheidung zwischen Verwaltungs- und Verfügungsmaßnahme ist sehr wichtig, weil der Verwalter lediglich für die Durchführung der Verwaltungsangelegenheiten zuständig ist. Außerdem kommen bei den Verwaltungsangelegenheiten die Regelungen über die Willensbildung gemäß § 24 ff WEG zur Anwendung.
Die Verfügungsmaßnahmen bedürfen für ihre Rechtswirksamkeit die einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Beim Verkauf der „Hausbesorgerwohnung“ handelt es sich um ein Rechtsgeschäft, mit welchem die Rechte der Wohnungseigentümer geändert, beschränkt oder aufgehoben werden. Ein derart tiefgreifender Eingriff in die Gemeinschafts- und Anteilsrechte der Miteigentümer ist als Verfügungsmaßnahme iSd § 828 ABGB zu qualifizieren. Sollten nicht alle Wohnungseigentümer dem Verkauf einstimmig zustimmen, so kann die „Hausbesorgerwohnung“ nicht verkauft werden. Fehlende Zustimmung eines Miteigentümers in solchen Fällen kann nämlich nicht durch eine Entscheidung (Beschluss) des Außerstreitrichters ersetzt werden (vgl 5 Ob 150/10k). Sollten alle Wohnungseigentümer zustimmen, so kann die „Hausbesorgerwohnung“ nach der Begründung des Wohnungseigentums an Dritte verkauft werden.
Vor dem Verkauf ist es erforderlich, dass die „Hausbesorgerwohnung“ durch die Ermittlung der Nutzwerte gemäß § 9 Abs 1 WEG in den Kreis der wohnungseigentumstauglichen Objekte einbezogen wird. Der Verkaufserlös kommt den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu oder kann der Rücklage komplett zufließen und dadurch zum Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft werden.
Rückfragen an: Frau Mag. Amra Durakovic, Juristin