Nun steht es fest: Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurde gestern im Nationalrat beschlossen und wird bereits mit 1. Jänner 2026 in Kraft treten.
Mit dem 5. MILG wird einerseits ein neues Gesetz, das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), eingeführt und andererseits wird es zu Änderungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz (RichtWG) kommen. Die mit 1. Jänner 2026 in Kraft tretenden Änderungen werden sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen.
Das MieWeG sieht einen Eingriff in vertraglich vereinbarte Wertsicherungen bei Wohnungsmietverträgen (sowohl Haupt- und Untermiete) im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG vor. Es wird daher zukünftig einen Eingriff in die freien Mietzinse geben.
Hier eine Zusammenfassung der Kernpunkte:
- Mindestbefristung:
Die Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen verlängert sich von drei auf fünf Jahre, außer für Vermieter, die keine Unternehmer iSd KSchG sind.
- Neues Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG):
Einführung eines gesetzlichen Modells zur Begrenzung vertraglicher Wertsicherungsklauseln – sowohl für bestehende als auch neue Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.
- Stichtag 1. April:
Mietzinsanpassungen dürfen künftig nur mehr einmal jährlich, jeweils zum 1. April, vorgenommen werden.
- Inflationsdeckel:
Zukünftig wird die Jahresinflation bis 3 % voll und der darüberliegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Für Mieten im Vollanwendungsbereich des MRG gelten zusätzlich für die nächsten beiden Jahre folgende Grenzen: max. 1 % zum 01.04.2026 und max. 2 % zum 01.04.2027.
- Rückforderungsansprüche:
Für vor dem 01.01.2026 abgeschlossene Mietverträge werden Rückforderungsansprüche grundsätzlich auf Zahlungen der letzten fünf Jahre beschränkt (Achtung: es gibt auch Ausnahmen).
- Fruchtgenussberechtigte:
Möglichkeit als Fruchtgenussberechtigter eines Wohnungseigentumsobjektes Hauptmietverträge abzuschließen.
Für Vermieter ist daher wichtig, dass sie nun die neue Befristung von 5 Jahren beachten, weil andernfalls die Gefahr besteht, dass die Befristung nicht wirksam ist und ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt. Weiters werden sie berücksichtigen müssen, dass Mietzinsanpassungen zukünftig erstmalig zum 1. April 2026 zulässig sein werden; frühere Valorisierungen sind ausgeschlossen. Daher sollte man sich rechtzeitig mit der neuen Berechnungsmethode auseinandersetzen und Parallelrechnungen vornehmen müssen.
Vielen Dank für diesen Beitrag an Frau Mag. Anna Woschitz, Rechtsanwältin bei sms.law.
Starlinger Mayer Rechtsanwält:innen GmbH
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