Wohnungen sind knapp. Die Mieten steigen. In vielen Städten und Ballungsräumen wird bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware. Familien suchen oft monatelang nach einem passenden Zuhause. Studierende konkurrieren um jedes freie WG-Zimmer. Ältere Menschen finden kaum barrierefreie Alternativen, obwohl sie eigentlich kleiner und passender wohnen möchten.
Und gleichzeitig stehen in Deutschland unzählige Flächen leer.
Leere Bürohäuser. Aufgegebene Ladenlokale. Ehemalige Kaufhäuser. Altbauten ohne Nutzung. Geerbte Immobilien, für die es keinen klaren Plan gibt. Vieles bleibt ungenutzt, obwohl der Bedarf an Wohnraum seit Jahren hoch ist.
„Wir reden ständig über Wohnungsnot und über Neubau. Dabei übersehen wir oft, dass ein Teil der Lösung längst da ist“, sagt Tobias Tröndle, Immobilienexperte bei Strudel Immobilien in Stuttgart. „Man muss diese Flächen nur endlich wieder nutzbar machen.“
Leerstand ist mehr als ein “ästhetisches” Problem
Leerstand wirkt auf den ersten Blick wie ein lokales Ärgernis. Ein dunkles Schaufenster. Ein verlassenes Gebäude. Eine Immobilie, die langsam verfällt. Tatsächlich steckt viel mehr dahinter.
Denn jede ungenutzte Fläche ist auch ein Hinweis darauf, dass Prozesse nicht funktionieren. Genehmigungen dauern zu lange. Zuständigkeiten sind unklar. Investitionen werden aufgeschoben. Eigentümer bleiben mit komplizierten Vorgaben allein. Kommunen wissen teilweise nicht einmal genau, welche Flächen überhaupt leer stehen.
„Leerstand ist nicht einfach nur leere Fläche“, sagt Troendle. „Er zeigt, wo Systeme blockieren, wo Entscheidungen vertagt werden und wo Potenzial ungenutzt liegen bleibt.“
Besonders widersprüchlich wird es dort, wo gleichzeitig Wohnraummangel herrscht. Während Menschen verzweifelt suchen, bleiben andernorts tausende Quadratmeter ungenutzt. Städte verlieren Einnahmen. Quartiere verlieren an Attraktivität. Und politisch wird trotzdem vor allem über Neubau gesprochen.
Nicht jeder Leerstand hat dieselbe Ursache!
Wer das Problem lösen will, muss genauer hinschauen. Denn Leerstand ist nicht gleich Leerstand.
Manche Immobilien stehen nur vorübergehend leer, etwa wegen eines Mieterwechsels, einer Sanierung oder eines Umbaus. Das ist Teil eines normalen Marktgeschehens.
Anders sieht es beim strukturellen Leerstand aus. Der entsteht häufig in Regionen mit sinkender Bevölkerungszahl, schwacher Infrastruktur oder fehlender Nahversorgung. Dort fehlen oft Nachfrage, Perspektive und Investitionsbereitschaft.
Besonders sensibel ist der spekulative Leerstand in gefragten Lagen. Immobilien werden nicht genutzt, weil Eigentümer auf steigende Preise hoffen oder den Aufwand für Sanierung und Entwicklung scheuen.
Hinzu kommt gewerblicher Leerstand. Vor allem seit dem Homeoffice-Boom und dem Wandel im Einzelhandel ist er vielerorts sichtbar. Büroflächen werden weniger gebraucht. Große Handelsflächen finden keine Nachmieter mehr. Ganze Gebäude stehen plötzlich still.
Umnutzung klingt logisch, scheitert in der Praxis aber oft
Gerade leerstehende Gewerbeflächen könnten in vielen Fällen neuen Wohnraum schaffen. Die Idee liegt auf der Hand. Doch zwischen Idee und Umsetzung liegt oft ein Dickicht aus Vorschriften.
Wer Büros, Ladenflächen oder ehemalige Gewerbeimmobilien in Wohnungen umwandeln will, stößt schnell auf hohe Hürden. Andere Anforderungen beim Schallschutz. Vorgaben zur Belichtung. Fragen zum Brandschutz. Fluchtwege. Stellplatzpflichten. Dazu langwierige Verfahren und oft unklare Zuständigkeiten in den Behörden.
Vor allem private Eigentümer oder kleinere Investoren stehen damit schnell vor einer kaum lösbaren Aufgabe. Ohne professionelle Projektentwicklung im Hintergrund werden viele Vorhaben nie konkret. Nicht weil die Idee schlecht wäre, sondern weil das Verfahren sie ausbremst.
Was Kommunen heute schon tun können
Die gute Nachricht ist: Es gäbe längst Möglichkeiten, aktiver mit Leerstand umzugehen.
Kommunen könnten systematisch erfassen, welche Flächen leer stehen. Sie könnten Ansprechpersonen in der Verwaltung benennen, die Eigentümer bei Fragen zur Umnutzung begleiten. Sie könnten Förderprogramme ausbauen, Verfahren vereinfachen und rechtssichere Standards für Umbauten schaffen.
Auch Zwischennutzungen bieten Chancen. Wo eine dauerhafte Lösung noch Zeit braucht, können Kulturprojekte, soziale Initiativen, Bildungsangebote oder temporäre Wohnformen neue Impulse setzen. So bleibt eine Immobilie nicht einfach tot, sondern wird wieder Teil des städtischen Lebens.
Eigentümer sollten früher ins Handeln kommen!
Auch unabhängig von großen Reformen gibt es konkrete Schritte, die Eigentümer schon jetzt prüfen können.
Zunächst braucht es ein realistisches Nutzungskonzept. Wohnen ist nicht automatisch die einzige oder beste Lösung. Je nach Lage und Gebäude können auch Mischnutzungen sinnvoll sein, etwa in Kombination mit Gewerbe, sozialer Nutzung oder betreuten Wohnformen.
Ebenso wichtig ist der Blick auf lokale Fördermöglichkeiten. In vielen Städten und Gemeinden gibt es inzwischen Programme für Umbauten, energetische Sanierungen oder die Aktivierung von Bestandsimmobilien.
Oft lohnt sich auch die Zusammenarbeit mit Projektentwicklern, Genossenschaften oder sozialen Trägern. Solche Kooperationen können helfen, aus einem festgefahrenen Objekt wieder ein tragfähiges Projekt zu machen.
Leerstand ist kein “Naturgesetz”
Der Mangel an Wohnraum wird sich nicht allein durch Neubau lösen lassen. Natürlich braucht es neue Wohnungen. Aber es braucht ebenso einen anderen Blick auf das, was bereits existiert.
Viele der Flächen, die heute fehlen, sind in Wahrheit schon da. Sie sind nur blockiert, vergessen oder nicht konsequent aktiviert. Genau darin liegt eine große Chance für Städte, Eigentümer und die gesamte Gesellschaft.
Wer Leerstand aktiviert, gewinnt doppelt
Die Debatte über Wohnraum darf nicht an der Stadtgrenze neuer Baugebiete enden. Der Bestand verdient viel mehr Aufmerksamkeit. Leerstehende Immobilien sind keine nutzlose Last. Sie sind eine konkrete Chance.
Wer sie klug entwickelt, schafft Wohnraum, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. Wer sie reaktiviert, stärkt Quartiere, reduziert Verfall und nutzt vorhandene Ressourcen nachhaltiger. Und wer endlich konsequenter hinschaut, erkennt: Ein Teil der Wohnlösung wartet nicht in der Zukunft, sondern steht längst vor uns.
Über den Autor
Tobias Tröndle ist Immobilienexperte und begleitet Eigentümer bei der strategischen Entwicklung, Positionierung und Verwertung von Immobilien.
Kontakt:
https://www.strudelimmobilien.de/
hallo@strudelimmobilien.de