Oder: Wie eine „Caring Community“ im Gründerzeitaltbau Rendite und Resilienz vereint.
Stellen Sie sich ein Gründerzeithaus aus 1908 im Herzen von Innsbruck/Tirol vor, in dem die Mieter nicht über die Nebenkosten schimpfen, sondern gemeinsam im Hof ein Baumhaus bauen. In Zeiten, in denen das gesellschaftliche Klima kühler wird, haben wir uns als Vermieter für das Miteinander entschieden: Wir agieren nicht als „Haie“, sondern als „Delfine“, die mit ihren Mietern schwimmen.
Das Ergebnis? Ein schönes, modernes und ökologisches Vorzeigeprojekt mit 12 Parteien, das zeigt, dass soziale Wärme und technische Innovation Hand in Hand gehen.
1. Flächeneffizienz durch Gemeinschaft
Wie bringt man 6 Familien mit mindestens je zwei Kindern auf jeweils knapp 90 m² unter, ohne dass es sich eng anfühlt?
- Veranden als Lebensraum: Durch den Umbau von Balkonen zu ganzjährig nutzbaren Veranden wurde der Essplatz direkt vor die Küche verlegt.
- Intelligente Grundrisse: Durch die Verlegung des Zugangs von der Küche in ein Zimmer und damit in Raummitte entstand deutlich mehr Stauraum am Rand des Zimmers.
- Sharing Economy: Ob Bügelbrett, Mountainbike oder Auto – im Haus wird geteilt. Das spart Platz, Geld und fördert das „Mitteilen“ untereinander. Im Werkraum warten Tisch, Werkzeuge und tausend Dinge zur freien Verwendung (und werden von selbst eher mehr!). Im Keller stehen ein gemeinsamer Tiefkühlschrank, der die Kühlkombi der Küchen erweitert, sowie ein Chemieschrank. Chlorhaltige Reiniger und andere Chemikalien, die nur selten benötigt werden, sparen derart Platz in den Wohnungen. Kleber trocknen nicht mehr ein, Knowhow und Schutzausrüstung stehen bereit.
Vieles wird über WhatsApp abgefragt und ausgemacht, oft mit Humor.
2. Die technische Revolution: Heizen und Kühlen für “fast geschenkt”!
Wir haben das Haus fossilfrei gemacht und dabei die Betriebskosten massiv gesenkt:
- Durch effiziente Anwendungen, Hausreinigung durch einen Sozialverein und viele kleine Schritte mehr liegen die Betriebskosten bei 1,8 € pro m², die Arbeiterkammer empfiehlt 2,5 €.
- Wirkungsgrad 1:200: Unsere Grundwasserwärmepumpe nutzt im Sommer die Wärme des Hauses zur Warmwasserbereitung. Das Grundwasser kühlt den Heizkreislauf auf 16,7°C, die derart kalten Radiatoren und Wände entziehen den überhitzten Wohnungen Wärme. Diese Kühlleistung ist somit eine Warmwasser – Heizleistung von 12.000 Watt, wofür die Umwälzpumpe nur 60 Watt benötigt.
Kondensat gab es bislang nur zweimal – weil nach dem Duschen oder Kochen auf das Weglüften der Feuchtigkeit vergessen wurde. Auch ungekühlte Wohnungen sollten Feuchtigkeit im Sommer abführen, denn ab 26°C steigert Feuchtigkeit die Hitzeempfindlichkeit enorm! - Lautlose Kühlung: Über Wandheizungen und nachgerüstete Niedertemperatur-Radiatoren kühlen wir das Haus im Sommer zugfrei und geräuschlos – auch für die Anrainer. Wir werfen keinen „thermischen Abfall“ in die Hitzeinsel Stadt.
- Energie-Wunder: 19kWh/m² für Heizung und Warmwasser- bei wenig Dämmung! Durch den Ersatz einer mit Strom direkt beheizten Wohnung, 10 E-Boilern und 11 Gasheizungen mit Umwälzpumpen verbraucht das gesamte Haus heute weniger Strom als früher. Eine einzige, moderne Umwälzpumpe versorgt nun alle 12 Einheiten. Derart bleiben durchschnittlich 65,- € für Heizung, Warmwasser und Kühlung monatlich für 90m². Mit smart grid-Betrieb der Wärmepumpen – Füllen der Pufferspeicher in billigen Schwachlastzeiten oder bei Strom Überschuss – könnte das auf 50,- € sinken.
3. Investment in Vertrauen (Die Zahlen)
In den letzten 30 Jahren wurden rund 2,5 Millionen Euro investiert:
- Sanierung: Eine Million floss in Wohnungen und Liftzubau, 300.000 Euro in das neue Wärmesystem (ein Drittel davon gefördert). Eine Million kosteten die zwei Dachwohnungen, wobei eine zur Finanzierung verkauft wurde. Der Rest waren zahlreiche Verbesserungen und Instandhaltungen. Wir haben nun die Rücklage etwas herabgesetzt, da neue Fenster und eine Wärmepumpe erst ab ca. 2035 gemeinsam 100.000,- € Investitionsbedarf bedeuten werden und diese Summe dann – trotz kleiner Ausgaben – angespart sein müsste.
- Wertschöpfung: Rund 50 Mannjahre Arbeit wurden geschaffen – bei minimalem Müllaufkommen. ~95% des Geldes blieben und bleiben im Bundesland – sogar die Wärmepumpen kamen aus relativer Nähe.
- Soziale Rendite: Heute leben 36 Personen im Haus (1990 waren es 18). Trotz doppelter Bewohnerzahl sank die Anzahl der PKW von 11 auf 7. Wir haben Blindbewerbungen und in den letzten 20 Jahren so gut wie keine Konflikte im Haus.
- Wirtschaftliche Rendite: obwohl wir auch bei Neuvermietung deutlich unter dem Schnitt in Innsbruck liegen, bleibt uns eine zufriedenstellende Grundsicherung. Bis vor 5 Jahren allerdings sind alle Mieten ins Haus reinvestiert worden. Die Einnahmen gaben wegen überwiegender Mieterschutzverhältnisse (teils unter 100,- € für 90m²) nicht mehr her. Das, was wir in den nächsten 15 Jahren vom Haus bekommen werden, ist eigentlich der Unternehmerlohn von 50 Jahren.
Das Fazit für Investoren
Wahre Resilienz entsteht durch Vertrauen. Was mit Misstrauen und Gerichtsverfahren begann, ist über 30 Jahre zu einer „Caring Community“ gewachsen. Unsere Mieter haben wenig Angst vor Arbeitslosigkeit oder steigenden Energiepreisen, weil das Haus als dekarbonisiertes Dorf funktioniert, das sich gegenseitig stützt.
Für uns als Eigentümer bedeutet das: Null Leerstand, pflegliche Behandlung der Substanz und eine Immobilie, die energetisch bereits im nächsten Übermorgen angekommen ist.
Vor allem aber täglich freundschaftliche Begegnungen und ein gutes Gefühl für die Zukunft. Früher waren wir zuhause, wenn wir die Wohnungstüre hinter uns verschlossen haben. Heute sind wir zuhause, wenn wir die Haustüre öffnen und Mieterkinder uns begrüßen.
Autor: Dr. Heinz Fuchsig
Arbeits- und Umweltmedizin,Baubiologe (IBO), diplomierter Erwachsenenbildner
Leitung Kurs Umweltmedizin der ÖÄK und Umwelt-Referat; Mitglied des Club of Rome
Allg. beeideter und gerichtl. zertifizierter Sachverständiger für Arbeits- und Umweltmedizin
Beratung, Gutachten, Keynotes, Seminare
Körnerstr. 16 in 6020 Innsbruck, Mail: h.fuchsig@ikbnet.at