Baufinanzierung – was ist zu beachten?

Wenn einem ein Haus gefällt und das Kreditangebot für das Objekt als finanzierbar erscheint, steigt sehr schnell die Neugierde. Die Mieten sind besonders in den Ballungsräumen hoch und steigen weiter, daher wünschen sich viele Menschen ein eigenes Haus. Für die Finanzierung von Immobilien sind inzwischen zahlreiche Dienstleister auf dem Markt vertreten, die schnelle Hilfe bei der Erfüllung des Wunsches nach einem Eigenheim versprechen.

Aber Vorsicht: Nicht in jedem Fall gibt es eine transparente Beratung bei Baufinanzierungen, obwohl sie sehr beratungsintensiv sind!

Lückenloser Finanzierungsplan

Eine Baufinanzierung scheint für zahlreiche Verbraucher eine optimale Finanzierungsmöglichkeit zu sein. Wegen der niedrigen Zinsen, deren Ursache dem historisch tiefen Leitzinssatz der EZB zuzuschreiben ist, erfolgt die Vergabe von Immobilienkrediten mittlerweile zum Teil zu sehr niedrigen Zinssätzen von weniger als 1%. Im Durchschnitt liegt der Zinssatz bei Baufinanzierungen bei weniger als 2%. Demzufolge sind sehr viele Bürger in der Lage, sich ihr Traumhaus zu finanzieren.

Wenn es um den Kauf eines Hauses geht, wird seitens vieler Käufer nur mit dem reinen Kaufpreis gerechnet, aber die zusätzlichen Kosten werden übersehen. Zu den Kosten des Grunderwerbs (insbesondere Grunderwerbsteuer) kommen noch jene für den Notar und den Grundbucheintrag, die zwischen 1,5 und 2 % vom Kaufpreis betragen. Auch Kosten für den Makler fallen oft an, denn er möchte für die Vermittlung der Immobilie auch etwas verdienen.

Nachfinanzierungen sind möglicherweise problematisch

Wenn Bauherren danach gefragt werden, was sie mit ihrer Baufinanzierung erlebt haben, wird oft das Stichwort Nachfinanzierung, im Sinne von unerwarteten Kosten, genannt. Häufig enthält der Festpreis nicht alle Leistungen, welche zum Fertigstellen des Eigenheims notwendig sind. Demzufolge fehlen vielfach die Kosten für das Erschließen des Grundstücks, den Baustellenaufbau, das Bodengutachten sowie die Hausanschlüsse. Sollten diese zusätzlichen Kosten im Finanzierungsplan fehlen, ist eine Nachfinanzierung erforderlich.

Auf genügend Eigenkapital achten

Wird eine Finanzierung ohne oder mit nur geringem Eigenkapital gewünscht, verlangen die Banken höhere Zinsen. Die monatliche Belastung übersteigt dann sehr schnell den Betrag, den sich der Käufer leisten kann oder zahlen wollte.

Falls das Eigenheim nach ein paar Jahren veräußert werden muss, kann es passieren, dass der Verkaufserlös die Schulden nicht deckt. Das Haus ist weg und es sind dennoch Schulden vorhanden. Empfehlenswert beim Eigenheim ist ein Eigenkapitalwert zwischen 10% und 20% plus Nebenkosten.

Die finanzielle Belastungsfähigkeit

Ein Eigenheim ist äußerst verlockend, dennoch sollte man seine finanzielle Belastungsgrenze kennen, da zu den Tilgungsraten für die Immobilienfinanzierung noch die üblichen Lebenshaltungskosten fällig sind. Die Einnahmen sowie Ausgaben sollten gegenübergestellt werden und davon werden die Geldbeträge abgezogen, welche in die Eigenfinanzierung hineingesteckt werden können. Beispiele sind die monatlich anfallenden Mietzahlungen sowie Sparraten für Geldanlagen.

Die errechnete restliche Summe sollte zur Bedienung der Kreditkosten und der Ausgaben für die Bewirtschaftung der neuen Immobilie ausreichen.

Risiken durch zu geringe Tilgung

Zahlreiche Banken verlangen lediglich eine einprozentige Mindesttilgung. Das mindert zwar die Belastung pro Monat, aber verführt auch dazu, eine höhere Kreditsumme aufzunehmen. Allerdings ist das Darlehen ebenfalls zurückzuzahlen und mit einer so geringen Tilgung ist dies nicht so schnell möglich. Spätestens mit einer Anschlussfinanzierung und einem teureren Kredit wird die Schuldenlast erdrückend. Deshalb ist es ratsam, die Tilgung mit 2% bis 3% anzusetzen.

Die Dauer der Zinsbindung beachten

Die geringen Zinsen, die es im Moment gibt, wird es nicht ewig geben. Wer einen Kredit aufnimmt, sollte diese preiswerten Konditionen auf längere Zeit für sich nutzen. Dafür wird oft ein Aufschlag von etwa 0,7 % bei einer Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren veranlasst. Es bestehen auch andere Möglichkeiten von einer längeren Zinsbindung zu profitieren – ohne einen Zinsaufschlag zu zahlen. Das ist die Zinsoption, die die heutigen Zinsen auch beispielsweise in 15 Jahren garantiert. Es gibt eine große Wahrscheinlichkeit von zukünftig stark ansteigenden Zinsen, wodurch sich kurzfristige Einsparungen aufgrund kürzerer Laufzeiten als ein hohes Risiko entpuppen.

Flexibilität ist durchaus sinnvoll

Selbst die günstigsten Kreditangebote verpflichten dennoch zu festen Raten. Innerhalb einer Zinsbindung dürfen die monatlichen Raten gar nicht an die aktuelle Lebenssituation angeglichen werden. Sonderzahlungen dürfen häufig frühestens im 10. Jahr nach Beginn der Kreditlaufzeit geleistet werden. Derartige Kredite sind demzufolge deutlich unflexibel, wenn sich die finanzielle Situation, die Lebenssituation oder andere Umstände ändern, die Einfluss auf die Bonität haben.

Ein Vergleich schadet nie!

Auch wenn ein Angebot vertrauenswürdig ist, sollten immer Alternativangebote geprüft und miteinander verglichen werden. Schon beim Zinssatzvergleich sind kostengünstige und teurere Angebote dabei, die sich oft um einen ganzen Prozentpunkt unterscheiden. Nimmt man beispielsweise eine Kreditsumme von 250.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit sowie einer monatlichen Belastung in Höhe von 700 Euro auf, kann dieser eine Prozentpunkt eine höhere finanzielle Belastung von etwa 50.000 Euro betragen.

Bereitstellungszinsen einplanen

Ein Baukredit wird vom Bauherrn meist nicht auf einmal, sondern etappenweise in Anspruch genommen, je nach Fortschritt beim Bau der Immobilie. Für die Teilinanspruchnahme der Finanzierung und für den verbleibenden Teil stellen viele Banken Bereitstellungszinsen in Rechnung. Diese werden zusätzlich zu den normalen Zinsen fällig. Sie fallen gemäß den Bestimmungen der jeweiligen Bank zu verschiedenen Zeitpunkten an, und zwar unabhängig vom vertraglich festgelegten Kreditzins. Bereitstellungszinsen betragen oft 3% pro Jahr, also 0,25 % monatlich.

Wie können diese Fallen vermieden werden?

Diese aufgelisteten Fehler zeigen, dass Fallstricke bei einer Baufinanzierung lauern können. Deshalb ist es besonders wichtig, das Thema ausreichend zu studieren oder sich von jemandem beraten zu lassen, der sich sehr gut mit all diesen Schwierigkeiten auskennt.

Gastartikel von Christian Rademacher
Freier Journalist

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