Die Betriebskostenabrechnung – wie überprüfe ich sie?

Bei Mietverhältnissen, die dem (Voll-)Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) oder dem des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) unterliegen ist vom Vermieter bzw. dessen beauftragter Hausverwaltung bis spätestens 30.06. eines jeden Jahres eine entsprechend nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung zu legen. Wie Sie diese inhaltlich kontrollieren können, soll hier kurz erklärt werden.

Was fällt überhaupt unter „Betriebskosten“?

Die Betriebskosten, welche der Vermieter dem Mieter zulässigerweise weiter verrechnen darf, sind im § 21 Abs 1 MRG abschließend aufgezählt. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für:

  • die Versorgung des Hauses mit Wasser
  • Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen
  • Rauchfangkehren
  • Kanalräumung
  • Müllabfuhr
  • Entrümpelungen
  • Schädlingsbekämpfung
  • Hausbesorger
  • usw.

Die Rechtsprechung qualifiziert Betriebskosten ganz allgemein als regelmäßige, somit periodisch wiederkehrende Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Liegenschaft stehen.

Was sind KEINE Betriebskosten?

Alle Kosten, die nicht im angeführten „Betriebskostenkatalog“ des § 21 MRG angeführt sind, sind keine Betriebskosten. Dazu zählen etwa Ausgaben für Erhaltungsarbeiten, Portokosten der Hausverwaltung, Anschaffungskosten für teures technisches Gerät, usw.

Wie wird der Anteil an den Betriebskosten, der auf meine Wohnung entfällt, berechnet?

Sofern zwischen dem Vermieter und den Mietern in einem Haus schriftlich nichts anderes vereinbart ist, bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den gesamten Betriebskosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses. Bei Mietverhältnissen, die dem Anwendungsbereich des MRG unterliegen findet sich diese Regelung im § 17 MRG. Unterliegt Ihr Mietverhältnis dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), dann findet sich die entsprechende Bestimmung im § 16 WGG. Hier gibt es gegenüber dem MRG die Besonderheit, dass auch nach „Nutzwerten“ im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) abgerechnet werden kann. Lesen Sie die maßgebliche Bestimmung in Ihrem Mietvertrag nach!

Die Legung der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskosten sind bis spätestens 30.06. des folgenden Kalenderjahres vom Vermieter abzurechnen und dem Mieter zu übermitteln. Zudem ist diese an einer geeigneten Stelle des Hauses aufzulegen und den Mietern auch Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege zu gewähren.

Ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Guthaben, so muss der Vermieter dies zum übernächsten Zinstermin (nach Legung der Abrechnung) rückerstatten. Ergibt sich eine Nachforderung, so ist diese ebenfalls zum übernächsten Zinstermin (nach Legung der Abrechnung) fällig.

ACHTUNG:

Ein Guthaben bekommt jener Mieter bzw. zur Zahlung der Nachforderung ist jener Mieter verpflichtet, der zum Fälligkeitstermin (also zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung) gerade Mieter ist!! Beziehen Sie im Frühjahr/Sommer eine neue Mietwohnung kann Ihnen deshalb passieren, dass Sie gleich eine Nachforderung begleichen können, die noch aus der Zeit Ihres „Vormieters“ stammt! Genauso bekommen Sie aber im umgekehrten Falle auch eine Gutschrift für einen Zeitraum, in welchem Sie noch nicht Mieter der Wohnung waren.

Bis wann muss ich Fehler in der Abrechnung bekanntgeben?

Betriebskostenabrechnungen können im Anwendungsbereich des MRG binnen einer Frist von 3 Jahren bestritten werden. Unterliegt Ihr Mietverhältnis jedoch den Bestimmungen des WGG, dann müssen Sie gemäß § 19 WGG innerhalb von 6 Monaten ab Auflage begründete Einwendungen erheben, ansonsten diese als endgültig geprüft gelten!

Fragen, die Sie sich im Zuge der Überprüfung stellen sollten

  • Wurde vom Vermieter/der Hausverwaltung die Abrechnung fristgerecht gelegt?
  • Finden die Kostenstellen der Abrechnung im „Katalog“ des § 21 MRG Deckung?
  • Sind wirklich nur Betriebskosten aus der konkreten Abrechnungsperiode enthalten?
  • Wurde der richtige Aufteilungsschlüssel angewendet?
  • Gibt es offenkundige Rechenfehler?

Online-Überprüfung der Betriebskostenabrechnung

Mittlerweile gibt es sogar die Möglichkeit Ihre Betriebskostenabrechnung online überprüfen zu lassen. So hat beispielsweise auch die Stadt Wien unter folgendem Link die Möglichkeit einer Online Berechnung geschaffen. Hier können sowohl die Gesamtabrechnung, als auch einzelne Betriebskostenpositionen überprüft werden.

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