Mezzaninkapital für Immobilien

Immobilienprojekte können viel Geld verschlingen und das kann für viele Bauträger oder Projektentwickler zum Problem werden. Eines der größten Probleme bei der Finanzierung von Immobilienprojekten ist nämlich der Eigenkapitalanteil. Projektentwickler arbeiten häufig an mehreren Projekten gleichzeitig und je größer die Projekte werden, desto mehr Eigenkapital benötigen sie auch. Wenn man dann als Entwickler einen neues Projekt starten möchte, kann das schnell zu finanziellen Engpässen führen, da das Eigenkapital knapp wird. Je nach Projektstruktur und Assetklasse liegt der Eigenkapitalanteil meist zwischen 5 % und 40 % der Gesamtinvestitionskosten. Eine Form der Finanzierung, mit der man dieses Problem lösen kann, ist das Mezzaninfinanzierung.

Was ist Mezzaninkapital?

Die Mezzaninfinanzierung ist eine Mischform aus Eigenkapitalfinanzierung und Fremdkapitalfinanzierung. Das Wort leitet sich vom italienischen „mezzanino“ ab und bedeutet so viel wie „Zwischengeschoss“. Anstelle eines herkömmlichen Kredits bei der Bank nehmen Bauträger und Entwickler ein Darlehen bei Investoren auf. Je nach Ausgestaltungsform ist es bilanziell näher dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen.

Bauträger aber auch Banken selbst schätzen diese Form der Finanzierung schon seit geraumer Zeit als Haftungskapital, welches das Eigenkapital ersetzen kann.

Von Banken wird Mezzaninkapital dem Eigenkapital zugeordnet und daher wird eine Baufinanzierung erleichtert.

In der Regel wird das Mezzaninkapital für Immobilien als Darlehen abgewickelt, das entweder nachrangig gestellt wird oder nachrangig besichert wird.

Das bedeutet, dass eine Rückzahlung für die Geldgeber nicht abgesichert ist. Die normalen Gläubiger werden also noch vor den Geldgebern ausgezahlt. Im Gegenzug dazu haben die Mezzaninkapitalgeber eine höhere Chance an möglichen Gewinnen teilzuhaben im Vergleich zu herkömmlichen Kreditinstrumenten.

Was sind die Vorteile einer Mezzaninfinanzierung?

Eine Mezzaninfinanzierung hat viele Vorteile, mit denen es glänzen kann.

Stärkung der Eigenkapitalbasis

Projektentwickler können mithilfe von Mezzaninkapital ihre Eigenkapitalbasis stärken, ohne dabei die Bilanz durch einen klassischen Kredit zu belasten. Man erhöht also das Eigenkapital und kann sich dadurch bessere Konditionen für weitere Finanzierungen erarbeiten. Projektentwicklern wird die zeitgleiche Realisierung von mehreren Projekten gleichzeitig erleichtert, ohne weiteres Eigenkapital zu verwenden.

Banken rechnen Mezzaninkapital dem wirtschaftlichen Eigenkapital zu, da es die Sicherheiten des Kreditnehmers nicht schmälert. Dennoch ist es kein Eigenkapital im herkömmlichen Sinne, da der Mezzaninkapitalgeber keine Stimmrechte auf das Geschäft hat.

Flexibilität

Eine Mezzaninfinanzierung kann sehr flexibel gestaltet werden. Es reicht vom Junior Loan über stille Beteiligungen bis hin zu einem Joint-Venture. Oftmals bieten Projekte, die durch eine Mezzaninfinanzierung finanziert wurden, viele Möglichkeiten für längerfristige Zusammenarbeiten. Wenn sich das Team erstmal eingespielt hat, lassen sich weitere Projekte noch leichter abwickeln und dies mit weniger bürokratischem Aufwand.

Zudem sind Mezzaninfinanzierungen eher auf Langfristigkeit aus. Laufzeiten liegen in der Regel zwischen 5-15 Jahren und können flexibel gestaltet werden. Genauso können Kündigung und Rückzahlungsmodalitäten sehr flexibel gestaltet werden, je nachdem ob das Kapital als Eigen- oder Fremdkapital eingestuft wird.

Was sind die Nachteile von Mezzaninkapital?

Mezzaninkapital hat dennoch nicht nur Vorteile, sondern auch einige Nachteile, mit denen man leben muss.

Kosten

Zum einen hat man mit höheren Kosten zu rechnen als bei der klassischen Kreditfinanzierung. Da im Mezzaninkapital auch noch Darlehenszinsen, Anteile und gewinnbasierte Zinsen enthalten. Zudem wird der Gewinn reduziert, da Unternehmensgewinne und/oder Wertsteigerungen teilweise an die Mezzaninkapitalgeber abgeführt werden müssen.

Transparenz

Zudem wird einem als Unternehmer erhöhte Transparenzanforderungen gestellt, wenn sich dieser dazu entschließt Mezzaninkapital aufzunehmen.

Formen des Mezzaninkapitals?

Mezzaninkapital kann auf verschiedene Arten bereitgestellt werden. Einige von diesen werden wir folgend für Sie aufzählen. Welche Form das Darlehen annehmen kann, wird im Vertrag geregelt. Der Anlass der Finanzierung entscheidet über den individuellen Finanzierungsplan.

Nachrangdarlehen

Dies ist ein Darlehen, bei dem die Gläubiger einen Rang hinter den herkömmlichen Gläubigern stehen.

Partiarisches Darlehen

Hierbei wird der Umsatz oder der Gewinn aus dem Projekt unter den Beteiligten aufgeteilt.

Hybridanleihe

Hierbei handelt es sich um eine Anleihe mit einer sehr langen oder auch unbegrenzten Laufzeit, dem der Zins über dem Zins normaler Anleihen liegt.

Stille Beteiligung

Hierbei gibt es stille Gesellschafter, die nach außen nicht in Erscheinung treten, dennoch beteiligen sich diese für eine gewisse Zeit am Unternehmen oder am Projekt inklusive Gewinn und Verlusten.

Fazit

Insgesamt handelt es sich bei der Mezzaninfinanzierung um eine hybride Finanzierungsform, welche vor allem von Bauträgern und Projektentwicklern gerne genutzt wird, um ihre Finanzierungskonditionen zu verbessern und mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig durchführen zu können. Natürlich hat auch das Mezzaninkapital Nachteile, mit denen man leben muss, dennoch überwiegen die Vorteile deutlich und können ambitionierten Immobilienentwickeln dabei helfen zu wachsen.

Autor

Florian Beqiri ist Redakteur für die Vermögensberatung Reval Prime aus Wien.

Reval Prime unterstützt Bauträger und Immobilienentwickler mit maßgeschneiderten Finanzierungskonzepten.

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