Endet ein Mietverhältnis, erwarten Vermieter eine pünktliche und vollständige Rückgabe der Wohnung – geräumt, gereinigt und mit allen Schlüsseln. Doch manchmal zieht der Mieter nicht aus, gibt Schlüssel nicht zurück oder hinterlässt Möbel und Hausrat. Diese Verzögerung nennt man Rückgabeverzug und sie kann Vermietern erhebliche finanzielle Schäden verursachen.
Dieser Beitrag erklärt, was rechtlich unter Rückgabeverzug zu verstehen ist, wie Vermieter eine Nutzungsentschädigung durchsetzen und welche Schritte bis hin zur Räumungsklage möglich sind.
1. Was bedeutet “Rückgabeverzug”?
Mit dem Ende des Mietverhältnisses – etwa durch ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters, endet auch das Besitzrecht des Mieters. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung vollständig zurückzugeben. Dazu gehören insbesondere:
- vollständige Räumung aller eingebrachten Gegenstände,
- Rückgabe sämtlicher Schlüssel (inkl. Kopien/Nachschlüssel),
- Ermöglichung der uneingeschränkten Nutzung durch den Vermieter.
Rückgabeverzug liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht oder nur teilweise räumt, Schlüssel einbehält oder die Übergabe verzögert. Auch wenn die Wohnung leer ist, aber Schlüssel fehlen, ist die Rückgabe nicht erfolgt. Maßgeblich ist, dass der Vermieter die vollständige Verfügungsgewalt zurückerhält.
2. Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB)
Befindet sich der Mieter im Rückgabeverzug, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen, unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters.
- Höhe: Üblicherweise entspricht diese der zuletzt vereinbarten Nettokaltmiete. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete höher oder wurde bereits ein neuer Mietvertrag zu höherem Mietzins geschlossen, kann auch dieser Betrag verlangt werden.
- Dauer: Der Anspruch läuft bis zur vollständigen Rückgabe der Wohnung und aller Schlüssel. Teilauszüge oder die Rückgabe einzelner Schlüssel beenden den Anspruch nicht.
Geltendmachung: Empfehlenswert ist eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung und Hinweis auf die Entschädigungspflicht. Dieses Schreiben sollte nachweisbar zugestellt werden (z. B. Einwurf-Einschreiben, Zeugen).
3. Was sollten Vermieter konkret tun?
Schriftliche Aufforderung
Der Mieter sollte in Schriftform (§ 126 BGB) aufgefordert werden, die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin vollständig zurückzugeben. Das Schreiben sollte enthalten:
- konkrete Frist,
- Hinweis auf Rückgabeverzug (§ 546 BGB) und Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB),
- Ankündigung gerichtlicher Schritte.
Dokumentation
Wichtige Beweise sind:
- Fotos vom Zustand der Wohnung,
- Protokoll über fehlende Schlüssel,
- lückenlose Archivierung der Kommunikation.
Keine Selbstjustiz
Auch bei leerer Wohnung dürfen Vermieter nicht eigenmächtig handeln, Schlösser austauschen oder Gegenstände entfernen. Dies kann sonst strafrechtlich relevant sein (Hausfriedensbruch, verbotene Eigenmacht) und Schadensersatzansprüche auslösen.
4. Letztes Mittel: Räumungsklage
Zieht der Mieter trotz Aufforderung nicht aus, bleibt nur die gerichtliche Durchsetzung:
- Rechtsgrundlage: § 546 Abs. 1 BGB BGB i. V. m. § 985 BGB.
- Zuständigkeit: Amtsgericht am Ort der Mietsache.
- Voraussetzungen: Wirksames Ende des Mietverhältnisses, keine Rückgabe.
Die Klage kann direkt nach Mietende erhoben werden, eine weitere Fristsetzung ist nicht notwendig. Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben, aber wegen möglicher Formfehler dringend anzuraten.
Dauer: Je nach Gericht drei bis sechs Monate bis zum Urteil, plus Zeit für die Zwangsräumung.
Zwangsräumung: Oft wird das Berliner Modell genutzt. Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Vermieter den Besitz, ohne den Hausrat zu entfernen. Die Sachen verbleiben in der Wohnung, der Mieter muss sie selbst abholen. Dieses Verfahren ist günstiger als eine vollständige Räumung mit Einlagerung, aber nur möglich, wenn keine besonderen Gefahren (z. B. Tiere, verderbliche Lebensmittel) bestehen.
5. Sonderfälle: Teilrückgabe oder fehlende Schlüssel
Fehlende Schlüssel:
Ohne vollständige Schlüsselrückgabe ist die Wohnung nicht zurückgegeben, auch wenn sie leer ist. Eine Rückgabe durch Werfen in den Briefkasten oder „heimliches Ablegen“ reicht nicht aus. Der Vermieter muss die Rückgabe eindeutig zuordnen können. Sicher ist nur die persönliche Übergabe mit Nachweis oder die Rücksendung per Einschreiben.
Unvollständige Räumung:
Bleiben Möbel oder Müll zurück, ist die Rückgabe nicht abgeschlossen. Vermieter können eine Nachfrist setzen, danach Räumung beantragen oder Gegenstände auf Kosten des Mieters einlagern. Entsorgung ist nur erlaubt, wenn zweifelsfrei kein Wert besteht.
6. Praxistipps für Vermieter
- Frühzeitig ankündigen, dass die Wohnung termingerecht zurückgegeben werden muss.
- Klare Fristen und Rechtsfolgen in der Kommunikation nennen.
- Lückenlos dokumentieren – das ist vor Gericht entscheidend.
- Keine riskanten Eigenmaßnahmen, sondern den Rechtsweg einhalten.
- Bei schwierigen Fällen frühzeitig anwaltlichen Rat einholen.
7. Fazit
Rückgabeverzug ist für Vermieter ärgerlich und teuer, kann aber mit strukturierten Vorgehen gelöst werden. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung schützt vor Einnahmeverlusten, bis die Wohnung vollständig zurückgegeben ist. Wichtig sind eine formgerechte Aufforderung, die konsequente Dokumentation und gegebenenfalls die gerichtliche Durchsetzung. Eigenmächtige Maßnahmen sind tabu. Wer strukturiert vorgeht, wahrt nicht nur seine Ansprüche, sondern vermeidet auch unnötige Konflikte.
Danke an Rechtsanwalt Theo Hübner für diesen informativen Beitrag!
Auf opacta.de finden Vermieter hilfreiche Vorlagen und Dokumente rund um die Vermietung – etwa Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen oder Kündigungsschreiben. Außerdem bietet der opacta Vermieter-Blog regelmäßig Beiträge zu aktuellen Fragen des Mietrechts.