Mietpreisbremse bis 2029: Was ist erlaubt, was nicht?

Zunächst die gute Nachricht für Mieter und Investoren: Der Bundestag hat am 25. Juni 2025 beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Der Bundesrat hat dem ebenfalls zugestimmt. Damit gilt sie jetzt in festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Klarstellung zur rechtlichen Lage

• Wo gilt sie? Nur in Kommunen, die sie per Landesverordnung eingeführt haben – etwa Berlin, Hamburg oder München. Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland haben sie zum Teil nicht umgesetzt, Schleswig-Holstein hat sie 2019 abgeschafft.
• Wann greift sie? Bei Neu- oder Wiedervermietungen, nicht auf laufende Mietverhältnisse – es zählt also Mietbeginn nach dem Inkrafttreten.

Staffelmiete: Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb der Grenzen

Wenn in einem Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wird, gilt Folgendes:

• Die Staffelmiete muss schriftlich und betragsgenau festgelegt sein – Prozentangaben reichen nicht.
• Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gültig sein; fällt die erste Staffel kürzer aus, wird die gesamte Vereinbarung unwirksam.
• Während der Laufzeit der Staffel gelten keine weiteren Mieterhöhungen etwa nach §§ 558 ff. BGB – ausgenommen sind nur Betriebskosten nach § 560 BGB.
• Aber Achtung: Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmieten – die Ausgangsmiete darf maximal 10 % über der Vergleichsmiete liegen, sonst ist sie anfechtbar.

Praxis-Tipp: Verwenden der Staffelmiete, um Planbarkeit zu schaffen – unbedingt aber konsequent an die 10-%-Regel halten, sonst riskiert man Rügen oder sogar Ungültigkeit.

Modernisierungsumlage: Was man darf und wo die Grenzen liegen

Bei Modernisierungen können gewisse Kosten (strikt begrenzt!) umgelegt werden:

• Seit dem 1. Januar 2019 beträgt der Umlagesatz nur noch 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, statt früher 11 %.
• Diese Umlage ist nur bei vertragsgerechter Ankündigung erlaubt. Zudem dürfen keine Kosten für Instandhaltung, Verwaltung oder Zinsen einbezogen werden – nur reine Modernisierungskosten zählen.
• Die Erklärung muss transparent und erklärend sein – ein reiner Betrag reicht nicht; der Mieter hat Einsichtsrechte in die Berechnung.
• Im Wohnungsvermittlungsgesetz (WiStG) dürfen bestimmte Grenzen nicht überschritten werden – auch bei Modernisierung gilt: Kein Überschreiten der Vergleichsmiete um mehr als 10 %!

Sonderfälle:

• Umfassende Modernisierung: Wird in großem Umfang renoviert – etwa mindestens ein Drittel der Neubaukosten und in wesentlichen Bereichen wie Heizung, Sanitär, Elektro – kann die Mietpreisbremse entfallen (erst bei der ersten Neuvermietung danach).
• Ein aktuelles Urteil des BGH zeigt jedoch: Wird eine solche umfassende Modernisierung im Mietvertrag irreführend angegeben (tatsächlich nur einfache Modernisierung), kann die Miete trotzdem moniert werden.

Risiken bei Vertragsverletzungen und wie man sich absichert

Was droht bei Verstößen?

• Rückforderungen: Mieter können überzahlte Miete rückwirkend stellen – bis zu 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses.
• Rechtliche Auseinandersetzungen: Gerichte können Mietvereinbarungen für unwirksam erklären – etwa aufgrund Formfehler bei Staffelmieten oder überhöhten Modernisierungserhöhungen.
• Umgehung von Mietpreisbremse, etwa durch möblierte Wohnungen, steht unter scharfer Beobachtung: Justizministerin Stefanie Hubig kündigte an, gegen solche Schlupflöcher vorzugehen.
• Mängel im Bestand: Studien zeigen massive Verstöße – z. B. in Hamburg wurden Mieter im Schnitt um 5,23 €/m² über dem zulässigen Wert belastet.

Wie sichert man sich ab?

• Vertragsgestaltung sauber und rechtskonform: Staffelmiete klar formuliert, Modernisierungsumlage transparent berechnet.
• Mietspiegel aktuell nutzen: Für Vergleichsmiete stets lokal und gültig.
• Modernisierungsmaßnahmen dokumentieren: Umfang, Kostenstruktur und Fördermittel klar ausweisen.
• Beratung einholen: Im Zweifel Vertrag juristisch überprüfen lassen.
• Updates beachten: Politische Debatten laufen – etwa zur Ausweitung der Bremse auf möblierte Wohnungen oder Neubauten.

FAZIT

• Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029 in ausgewählten Regionen – Neuverträge müssen bei max. 10 % über Vergleichsmiete bleiben.
• Staffelmieten sind erlaubt, bringen Planungssicherheit – aber rechtlich streng: betragsgenau, mindestens jährlich, keine sonstigen Erhöhungen, Bremse beachten.
• Modernisierungsumlagen möglich, aber streng geregelt: max. 8 %, nur echte Modernisierungsanteile, transparente Dokumentation.
• Verstoße können zu Schadenersatz, Mietminderungen oder Zurückforderungen führen – also: lieber rechtskonform handeln.
• Beobachte die politische Entwicklung, insbesondere zur Möblierungsumlage – Gesetzeslage könnte sich weiter verschärfen.

Danke dir liebe Celine für diesen Gastbeitrag!

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