Bei der Begründung von Wohnungseigentum, insbesondere im Bereich von sog. “Zinshäusern”, kommt es in der Praxis vor, dass der bis dato nicht ausgebaute Dachboden ebenfalls abverkauft wird. Der zugrundeliegenden Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag enthält dann üblicherweise eine Vorwegzustimmung aller Wohnungseigentümer für den nachträglichen Ausbau. Wie ist jedoch der Umfang einer solchen Zustimmung rechtlich auszulegen?
Sachverhalt
In einem Mehrparteienhaus wollte die Eigentümerin eines Dachbodenobjekts den gesamten Dachraum ausbauen. Vorgesehen war ein umfassendes Bauvorhaben: das bestehende Dach sollte abgetragen und neu errichtet werden, inklusive Dachterrassen und der Anhebung von Dach und Kaminen. Für dieses Projekt lag bereits eine rechtskräftige Baubewilligung vor.
Zwei Wohnungseigentümer des Hauses lehnten insbesondere die Errichtung der Dachterrassen sowie die Anhebung des Daches und der Kamine ab. Sie beriefen sich darauf, dass sie diesen Maßnahmen nie zugestimmt hätten. Zwar enthielt der Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahre 2005 eine Vorwegzustimmung zum Ausbau ungenützter Dachbodenräume. Nach Ansicht der klagenden Wohnungseigentümer deckte diese Zustimmung nur einen Innenausbau, nicht aber strukturelle Änderungen am Dach. Sie begehrten daher die Unterlassung der geplanten Baumaßnahmen.
Die Frage, ob neben dem Innenausbau auch der Aufbau von der Zustimmungserklärung gedeckt ist, gelangte schließlich zum OGH.
Wie ist die Rechtslage?
Zur Beurteilung, ob das Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehren der Kläger berechtigt ist, beschäftigte sich der OGH mit zwei Vorfragen. Einerseits, ob eine Genehmigungsbedürftigkeit, andererseits eine Eigenmacht der Änderung vorliegt.
Der OGH betonte zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nur dann eigenmächtig und rechtswidrig handelt, wenn er Änderungen am allgemeinen Teil ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchführt. Dies bedeutet wiederum, dass es bei Vorliegen einer wirksam vertraglich vereinbarten Vorwegzustimmung, wie im gegenständlichen Fall in einem Wohnungseigentumsvertrag, keiner weiteren Zustimmung zu einem späteren Zeitpunkt bedarf. Entscheidend war daher, wie die Vertragsbestimmung aus dem Jahr 2005 auszulegen ist.
Die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Vorwegzustimmung erlaubte ausdrücklich den „Ausbau der Dachbodeneinheiten zu Wohnungen und/oder Büros“. Auch verpflichteten sich die Parteien, alle notwendigen Bewilligungen gemeinsam zu beantragen, auf Einwendungen im Baubewilligungsverfahren zu verzichten und erforderliche Liegenschaftsanteile für die Nutzwertneufestsetzung unentgeltlich abzutreten.
Der OGH stellte klar, dass solche Vertragsbestimmungen nach den allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 914 f ABGB) zu interpretieren sind. Dabei kommt es auf den objektiven Erklärungswert an, d.h. wie die Vereinbarung über den Dachbodenausbau bei sachlicher Betrachtung zu verstehen ist.
Nach Auffassung des OGH durfte die Beklagte davon ausgehen, dass der Begriff „Ausbau“ auch Maßnahmen umfasst, die bei einem zeitgemäßen Dachbodenausbau typischerweise anfallen. Dazu gehört nach allgemeinem Sprachgebrauch auch eine Erhöhung der Dachkonstruktion, wenn dadurch die Nutzbarkeit des Dachraums ermöglicht oder verbessert wird. Da die Dachterrassen zudem nicht auf neuen Flächen, sondern innerhalb des bestehenden Dachbodenbereichs geplant waren, fielen auch diese unter die erteilte Zustimmung.
Der OGH sah daher keine Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien im Jahr 2005 eine enge, rein innenraumbezogene Auslegung des Begriffs „Ausbau“ beabsichtigten. Die Vorwegzustimmung im Wohnungseigentumsvertrag umfasste daher sowohl den Aus- als auch den Aufbau.
Schlussfolgerung
Mit der Entscheidung zu 5 Ob 173/24p zeigt der OGH, dass eine im Wohnungseigentumsvertrag erteilte Vorwegzustimmung unter anderem am allgemeinen Sprachgebrauch zu messen ist. Wurde der Ausbau eines Dachbodens samt aller dafür erforderlichen Maßnahmen ausdrücklich bewilligt, umfasst dies regelmäßig auch bauliche Veränderungen an der Dachkonstruktion, einschließlich Anhebung von Dach und Kaminen sowie der Errichtung von Dachterrassen.
Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Wer bauliche Änderungsrechte vertraglich einräumt, bindet sich und seine Rechtsnachfolger. Spätere Einwände sind nur dann möglich, wenn die geplanten Maßnahmen die vertraglichen Grenzen überschreiten. Es empfiehlt sich daher im Einzelfall, bei Vorwegzustimmungen eine genauere Regelung zu Ausbau- bzw. Umbauarbeiten aufzunehmen, um allfällige weitreichende Auslegungen zu vermeiden. Für ausbauwillige Eigentümer schafft die Entscheidung hingegen Klarheit: Eine gut formulierte Vorwegzustimmung kann erhebliche rechtliche Sicherheit für umfangreiche Bauvorhaben bieten.
Herzlichen Dank an den Autor!
RA Dr. Roland Weinrauch, LL.M
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