Das Nutzwertgutachten

Grundlage einer jeden Wohnungseigentumsbegründung ist das sogenannte Nutzwertgutachten (oft auch als „Parifizierung“ oder „Parifizierungsgutachten“ bezeichnet). Dadurch wird nicht nur der jeweilige Miteigentumsanteil an der Liegenschaft festgelegt, sondern hat in weiterer Folge auch Auswirkungen auf die Höhe der vom jeweiligen Eigentümer (anteilig) zu tragenden Bewirtschaftungskosten oder dessen Stimmenanteil bei Beschlussfassungen. Die gesetzlichen Grundlagen dafür finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wer darf ein Nutzwertgutachten erstellen?

Früher wurde die erstmalige Nutzwertermittlung durch die Gerichte oder Schlichtungsstellen durchgeführt. Um diese davon zu entlasten hat der Gesetzgeber mittlerweile die Erstellung in die Hände von Sachverständigen gelegt (§ 9 Abs 1 WEG). Demnach darf

• ein für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker, oder
• ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Hochbau- oder das Immobilienwesen.

ein Nutzwertgutachten erstellen.

Was ist der „Nutzwert“?

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben (§ 2 Abs 8 WEG).

Die Nutzfläche wird durch das Gesetz (§ 2 Abs 7 WEG) klar definiert. Die Zuschläge oder Abstriche, die vom Sachverständigen vorgenommen werden können, werden jedoch nur beispielsweise genannt, weshalb hier für den Sachverständigen ein gewisser Spielraum besteht: Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder die Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten, usw.

Wann kann das Nutzwertgutachten erstellt werden?

Sobald ein rechtskräftiger Baubescheid für ein Bauvorhaben vorliegt, kann das Nutzwertgutachten auf Grund der dem Bescheid zugrundeliegenden Einreichplanung erstellt und an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden. Der Bau muss weder begonnen, noch fertiggestellt sein. Wohnungseigentum kann somit bereits „auf der grünen Wiese“ begründet werden.

Kann das Nutzwertgutachten nachträglich abgeändert werden?

Das ursprüngliche Nutzwertgutachten kann jederzeit abgeändert werden. Auslöser dafür sind zumeist abweichende Bauführungen, nachträgliche Zu- und Umbauten, Dachgeschossausbauten, usw. die eine Änderung der Nutzfläche zur Folge haben. Je nachdem in welchem Ausmaß sich die Nutzwerte ändern reicht oft die (beglaubigte) Unterschrift aller Wohnungseigentümer auf dem Nutzwertgutachten aus (Veränderungen bei den Nutzwerten unter 10%). Ansonsten ist zudem noch ein entsprechender Vertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar zu verfassen. Die diesbezüglichen Bestimmungen finden sich insbesondere in den §§ 9 und 10 WEG.

Worauf wirkt sich der Nutzwert aus?

Sofern die Eigentümer nichts anderes vereinbart haben, werden die Aufwendungen für die Liegenschaft (die gesamten Bewirtschaftungskosten) und die Rücklage nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt (§ 32 WEG). Je höher Ihr Nutzwert, umso höher ist Ihr Anteil an den Gesamtaufwendungen der Liegenschaft.

In der Eigentümergemeinschaft werden Beschlüsse mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile gefasst (§ 24 Abs 4 WEG). Eigentümer mit mehr Anteilen (=Nutzwerten) haben daher ein „stärkeres Gewicht“ bei Abstimmungen.

Wo finde ich das Nutzwertgutachten für meine Wohnanlage?

Da das Nutzwertgutachten als Grundlage für die Wohnungseigentumsbegründung dient, ist dies im Grundbuch (beim jeweils zuständigen Bezirksgericht) einsehbar. Ältere Gutachten müssen noch vor Ort ausgehoben werden, neuere können bereits digital (zB über Rechtsanwälte, Notare oder eigenen Internetseiten gegen Kostenersatz) abgerufen werden.

Da die Hausverwaltungen die Nutzwertgutachten zur Ausübung ihrer Verwaltungstätigkeit benötigen, liegen diese üblicherweise auch dort zur Einsicht auf.

Dr. Daniel Köll, MSc als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständige für das Immobilienwesen steht Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung: office@sv-koell.at