Deutschland vergrault seine Vermieter – und wundert sich über den Wohnungsmangel

Wer schafft den Wohnraum wirklich?

Deutschland diskutiert seit Jahren über Wohnungsmangel, steigende Mieten und zu wenig Neubau. Doch wer in dieser Debatte als Schuldiger präsentiert wird, ist fast immer derselbe: der Vermieter. Gierig und profitgetrieben. Ein Feindbild, das politisch nützlich ist – mit der Realität aber wenig zu tun hat.

Die Zahlen erzählen eine völlig andere Geschichte. Und wer sie kennt, versteht, warum die Wohnungskrise nicht trotz, sondern wegen der politischen Antworten darauf schlimmer wird.

64 Prozent – die Zahl, die niemand hören will

Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Jahr 2025 zeigt: Rund 16,1 Millionen Mietwohnungen in Deutschland werden von privaten Kleinvermietern angeboten. Das entspricht 64,4 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands – also fast zwei Drittel. Dahinter stehen 5,5 Millionen Haushalte. Nachbarn, Familien, Menschen aus der Mitte der Gesellschaft.

Keine Vonovia, kein BlackRock – sondern ganz normale Eigentümer, die mehr Wohnraum zur Verfügung stellen als alle kommunalen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und institutionellen Investoren zusammen.

Und trotzdem werden sie in der öffentlichen Debatte behandelt, als wären sie das Problem.

Was der typische Vermieter verdient

45 Prozent aller privaten Kleinvermieter erzielen nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten weniger als 5.000 Euro im Jahr. Weniger als 5.000 Euro. Das sind unter 420 Euro im Monat – weniger als ein Minijob. Und 9 Prozent der privaten Vermieter machen sogar Verluste: Sie zahlen drauf, damit andere ein Dach über dem Kopf haben.

Im Schnitt liegen die Nettomieteinnahmen laut IW bei gerade einmal 5.500 Euro jährlich. Vom politischen Feindbild bleibt bei nüchterner Betrachtung schlichtweg nichts übrig. Die allermeisten privaten Vermieter nutzen die Mieteinnahmen für die eigene Altersvorsorge, nicht für den nächsten Sportwagen.

Dass in der politischen Debatte dennoch der kleine Privatvermieter mit dem Hedgefonds in einen Topf geworfen wird, der ganze Straßenzüge aufkauft, zeigt vor allem eines: Der Unterschied zwischen privater Vermietung und Spekulation mit Wohnraum spielt in der öffentlichen Wahrnehmung keine Rolle – weil er politisch nicht ins Narrativ passt. Wer einen Schuldigen braucht, kann es sich nicht leisten, genau hinzuschauen.

Die Kleinen gehen – leise, aber messbar

Zwischen 2011 und 2022 ist der Marktanteil privater Kleinvermieter bundesweit um 1,5 Prozentpunkte zurückgegangen. In Großstädten fällt der Rückgang deutlich stärker aus: In Köln sank der Anteil laut IW von 65,7 auf 60,5 Prozent, ein Minus von über fünf Prozentpunkten.

Private Vermieter leben oft in direkter Nachbarschaft zu ihren Mietern, kennen sich persönlich, verzichten mitunter bewusst auf Mieterhöhungen und investieren aus eigenem Antrieb in ihre Objekte. Diese soziale Nähe liefert kein börsennotiertes Unternehmen und kein staatliches Wohnungsbauprogramm. Sie entsteht, weil Menschen freiwillig Verantwortung übernehmen – oft über Jahrzehnte. Wenn genau diese Anbieter sich aus dem Markt zurückziehen, durch Verkauf, Eigennutzung oder schlicht Frustration über die regulatorische Belastung, dann verliert der Mietmarkt sein stabilstes Fundament. Und was folgt, ist absehbar: weniger Angebot, steigende Mieten, wachsende Abhängigkeit von genau jenen institutionellen Investoren, die in der politischen Debatte eigentlich das Problem sein sollen.

Der Staat als Verursacher

Deutschland hat mit gut 42 Prozent eine der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa. In Spanien, Italien oder Griechenland liegt sie zwischen 70 und 75 Prozent. Die Gründe dafür sind nicht kulturell. Sie sind hausgemacht. Und sie lassen sich an konkreten Zahlen festmachen.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, ohne jeglichen Freibetrag für Erstkäufer. In Großbritannien zahlen Erstkäufer bis umgerechnet rund 355.000 Euro schlichtweg gar nichts. Hierzulande summieren sich Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das 45.000 Euro, die in Bürokratie und Steuerlast versickern, statt in Wohnraum zu fließen.

Statt Eigentumsbildung zu erleichtern und Bauvorschriften zu entschlacken, reguliert die Politik die Mietseite immer weiter: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Milieuschutz. Die Rechnung dahinter ist simpel: Wer das Vermieten unattraktiver macht, bekommt am Ende weniger Vermieter. Und weniger Vermieter bedeutet weniger Wohnraum. Doch diese Rechnung scheint für die politische Debatte zu simpel zu sein. Das Muster ist im Grunde nicht auf den Wohnungsmarkt beschränkt. Deutschland verprellt systematisch die Menschen, die es am dringendsten braucht – Unternehmer, die Arbeitsplätze schaffen und im Insolvenzfall persönlich haften, Nettosteuerzahler, die das Sozialsystem finanzieren, Selbständige, die in Bürokratie ertrinken. Der Vermieter ist nur das jüngste Feindbild in einer langen Reihe. Diejenigen, die den Laden am Laufen halten, stehen am Pranger. Und wenn sie irgendwann genug haben, fragt sich die Gesellschaft verwundert, wohin alle gegangen sind.

Was andere Länder offenbar verstanden haben

Großbritannien staffelt die Grunderwerbsteuer und entlastet Erstkäufer massiv. Frankreich bietet spezielle Kredite für Eigentumsbildung. Die Niederlande sichern Hypothekendarlehen über eine staatliche Kreditausfallversicherung ab, sodass auch Normalverdiener mit wenig Eigenkapital Eigentum erwerben können. Keine utopischen Forderungen, sondern erprobte Modelle.

Die Zahlen sprechen ohnehin für sich: Eigentümer besitzen im Median 25-mal mehr Vermögen als Mieter. 25-mal. Die niedrige Eigentumsquote zählt damit zu den größten Treibern der Vermögensungleichheit in Deutschland – jener Ungleichheit, die von denselben politischen Akteuren lautstark beklagt wird, die gleichzeitig Eigentumsbildung aktiv erschweren.

Der Respekt, der fehlt

Private Vermieter verdienen keinen Pranger. Sie verdienen Anerkennung für das, was sie tagtäglich leisten. Was Deutschland braucht, ist ein System, das Eigentumsbildung fördert statt bestraft und private Vermietung belohnt statt vertreibt. Die Instrumente dafür existieren, andere Länder setzen sie längst ein. Es fehlt allzu oft nicht an Lösungen. Es fehlt am politischen Willen, das bequeme Feindbild aufzugeben und die Ursachen dort zu suchen, wo sie tatsächlich liegen.

Wer diejenigen vergrault, die Wohnraum schaffen, bekommt am Ende keine günstigeren Mieten – sondern leere Wohnungen, frustrierte Eigentümer und eine Gesellschaft, die den Falschen die Schuld gibt.

Danke an Celine Nadolny für diesen Gastbeitrag!

Mehr Infos zu Celine Nadolny findet ihr unter: http://www.bookoffinance.de.