Wer kennt das nicht: man verbringt seinen Urlaub in Italien, verliebt sich in die Gegend, das Essen, die Kultur und denkt sich, hier möchte ich öfter im Jahr sein oder mich überhaupt (zB in der Pension) niederlassen! Die Abwicklung eines Immobilienkaufes und die dabei anfallenden Gebühren unterscheiden sich aber grundlegend von den uns bekannten Grundsätzen. Eine genaue Kostenanalyse vor der Abgabe einer verbindlichen Absichtserklärung oder Unterfertigung eines Vorvertrages ist dabei unbedingt anzuraten!
Eine kleine Einstimmung zu Beginn
Italien: das Sehnsuchtsland vieler Österreicher! Es ist seit über 40 Jahren das Reiseland Nummer 1 für den Haupturlaub der Österreicher und (nach Spanien) auch jenes für unsere deutschen Nachbarn. Angeblich schmeckt der café (Espresso) auf jeder auch noch so heruntergekommenen Raststation nach der Staatsgrenze besser als zu Hause und jeder zum Essen servierte „vino da casa“ entzündet beim ansonsten Bier trinkenden Volk eine wahre „Geschmacksexplosion“. Nun aber genug mit Sarkasmus. Trotz der geografischen Nähe unterscheidet sich das italienische Immobilienrecht in einigen Punkten grundlegend vom österreichischen.
Immobilienkauf in Italien – Allgemeine Grundlagen
Für EU-Bürger gibt es (anders als zB in einigen österreichischen Bundesländern) beim Immobilienerwerb in Italien keine Einschränkungen. Einzige Voraussetzung ist eine italienische Steuernummer, welche bei jeder italienischen Steuerbehörde bzw. (außerhalb Italiens) bei der italienischen Botschaft beantragt werden kann.
Rechtliche Grundlagen und Begriffe des Kaufes
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer Zustandekommen kann:
- Kaufvertrags-Absichtserklärung (impegnativa d`acquisto) oder auch Kaufangebot: Diese Methode wird oft von Maklern genutzt. Achtung: Diese sind für den Käufer bereits rechtlich bindend! Vielfach wird vom Kaufinteressenten damit auch bereits die Überweisung einer ersten Zahlung (zB 1% des Kaufpreises) verlangt, um gegenüber dem Verkäufer das Interesse am Kauf nachzuweisen. Seit 2017 kann dieses Geld (Gott sei Dank!) auch auf ein Anderkonto des beurkundenden Notars eingezahlt werden (conto dedicato), sodass hier kein Risiko mehr besteht, sein hart verdientes Geld nicht wieder zu sehen.
- Vorvertrag (contratto preliminare): es handelt sich um einen für beide Vertragsparteien schuldrechtlich verpflichtenden Vertrag, der bereits alle wesentlichen Inhalte des noch abzuschließenden (eigentlichen) Kaufvertrags enthält. Wurde noch nichts im Rahmen der Kaufvertrags-Absichtserklärung bezahlt, so ist zum jetzigen Zeitpunkt eine Anzahlung (bis zu 15% des Kaufpreises!) fällig.
- (Notarieller) Kaufvertrag: Kaufverträge bedürfen prinzipiell der Schriftform und zur Eintragung im Immobilienregister mindestens einer öffentlich beglaubigten Urkunde. Auch bei notariellen Auslandsbeglaubigungen muss immer ein italienischer Notar hinzugezogen werden! Da in Italien das Eigentum an der Immobilie wie beschrieben direkt mit der Vertragsunterzeichnung übergeht, ist der vollständige Kaufpreis direkt im Anschluss und in Anwesenheit des Notars zu begleichen. Zu bezahlen sind nun auch die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer und die Registergebühr. Der Notar kümmert sich um die Weiterleitung der Steuern an das Finanzamt.
Steuern auf das Immobilieneigentum in Italien
Auch selbst genutzte Immobilien (unabhängig vom eigenen Wohnort) unterliegen in Italien der Einkommenssteuer (IRE – imposta sul reddito)! Hierfür ist es notwendig, jedes Jahr beim zuständigen (italienischen) Finanzamt eine Einkommenssteuererklärung einzureichen.
Zudem sind jährlich noch folgende Steuern zu bezahlen:
- Kommunale Servicegebühr (TASI),
- Müllgebühr (TARI)
- Bei Nutzung der Immobilie als Zweitwohnsitz: jährliche Gemeindesteuer (IMU – imposta municipale).
TIPP: Bevor Sie sich von einem auf den ersten Blick vielleicht günstigen Kaufpreis locken lassen, erstellen Sie eine Gesamtaufstellung sämtlicher einmaligen und auch laufenden Kosten. Dies kann vor bösen Überraschungen schützen!
von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog