Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) in Österreich

Die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft hat in Österreich eine lange Tradition und gilt mittlerweile europaweit als „best practice“-Beispiel für die Errichtung qualitativ hochwertigen aber gleichzeitig leistbaren Wohnraums. Doch was genau macht diese gemeinnützigen Gesellschaften (im Gesetz als „gemeinnützige Bauvereinigungen“ bezeichnet) aus?

Was sind Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV)?

Die rechtlichen Grundlagen finden sich im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Demnach können GBV nur in der Rechtsform einer Genossenschaft (Gen), einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder einer Aktiengesellschaft (AG) gegründet werden. Die Zuerkennung des Status der „Gemeinnützigkeit“ muss bei der zuständigen Landesregierung beantragt werden. Die Zustimmung wird dann erteilt, wenn sich die GBV sowohl rechtlich (insbesondere im Gesellschaftsvertrag), aber auch tatsächlich verpflichtet, die gesetzlichen Vorgaben des WGG zu erfüllen. Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit erfolgt durch die jeweilige Landesregierung in Form eines Bescheides.

In Österreich gibt es derzeit rund 185 GBV, davon sind 98 als Genossenschaft, 77 als GmbH und 10 als Aktiengesellschaft organisiert.

Welche Besonderheiten gibt es bei den GBV?

Sie dürfen Gewinne aus ihrer Tätigkeit nur in einem gesetzlich sehr eingeschränkten Ausmaß erzielen und sind diese insbesondere wiederum für den Ankauf von Grundstücken und die Errichtung von Baulichkeiten zweckgebunden. Zudem ist der Tätigkeitsbereich(man spricht hier vom sogenannten „Geschäftskreis“) von GBV gesetzlich eingeschränkt. Demnach haben sie sich hauptsächlich/überwiegend mit der Errichtung und Verwaltung von Wohnungen zu befassen. Daneben lässt das Gesetz in Ausnahmefällen auch – jedoch nur in einem untergeordneten Ausmaß – andere Tätigkeiten (zB die Errichtung von Geschäftsflächen, Heimen, usw.) zu.

Auf Grund dieser Einschränkungen sind GBV im Gegenzug (mit einigen Ausnahmen) von der Körperschaftssteuer befreit.

Wie wird die Miete bei GBVs berechnet?

Die Berechnung der Wohnungsmiete hat grundsätzlich nach dem sog. „Kostendeckungsprinzip“ zu erfolgen. Die GBV darf also nur jene Kosten als Entgelt den Mietern verrechnen, welche auch tatsächlich angefallen sind. Gemeinsam mit der Befreiung von der Körperschaftssteuer hat dies insgesamt zur Folge, dass die Mieten von GBV durchschnittlich teilweise bis zu 30% unter den herkömmlichen Marktmieten liegen.

Gilt für Mietwohnungen der GBV auch das Mietrechtsgesetz?

Sofern eine Baulichkeit (Gebäude) von einer GBV in eigenem Namen neu errichtet worden ist, dann sind grundsätzlich die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) maßgeblich und anzuwenden. Dessen § 20 Abs 1 stellt jedoch klar, welche Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zudem auf solche Mietverhältnisse anzuwenden sind. Dies betrifft zB die Bestimmungen über die Kündigungsgründe und Befristungsmöglichkeiten (§§ 29, 30 MRG), aber etwa auch die Regelungen über die sog. Eintrittsrechte (§§ 12 und 14 MRG).

Wie komme ich zu einer Mietwohnung einer GBV?

Erste Anlaufstelle ist grundsätzlich die jeweilige GBV selbst. Eine Übersicht, über alle GBV in Österreich finden Sie HIER. Oft vereinbaren die GBV aber auch ein sog. „Zuweisungsrecht“ mit der jeweiligen Gemeinde, in der die Wohnungen errichtet werden. Es kann daher vorkommen, dass Sie in weiterer Folge an die jeweilige Gemeinde weiter verwiesen werden, mit der dann Kontakt aufzunehmen ist. Die konkrete Wohnungszuteilung erfolgt dann durch die Gemeinde anhand objektiver Vergabekriterien (zB Familieneinkommen, Haushaltsgröße, Wohnbedarf, usw.).  Die Wohnbauförderungsgesetze der jeweiligen Bundesländer können zudem noch besondere Regelungen enthalten.

von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog