Sie sind auf der Suche nach einer alternativen Vermietungsform? Vielleicht haben Sie bereits schlechte Erfahrungen mit der Festvermietung Ihrer Wohnung gemacht oder Ihnen sind Ihre aktuellen Renditen auf Grund gestiegener Kreditzinsen zu niedrig? Hier ein möglicher Ausweg über die Kurzzeitvermietung!
Was sind die möglichen Ziele und welche Arten der Vermietung gibt es?
Mit dem Konzept der Kurzzeitvermietung ist es möglich, sehr attraktive Renditen und höhere Gewinne im Verhältnis zur klassischen (Fest)Vermietung zu erzielen. Allerdings muss bei dieser Vermietungsart auch mit einem höheren Aufwand gerechnet werden, der aber bei einem automatisierten, operativen Betrieb überschaubar bleibt.
Unter „Kurzzeitvermietung“ ist die Vermietung auf Tages- oder Wochenbasis an wechselnde Gäste zu verstehen. Hierbei müssen alle Abläufe wie Reinigung, Gästekommunikation und andere Services beherrscht werden, um dem Gast den bestmöglichen Aufenthalt zu bieten.
Es gibt grundsätzlich drei gängige Vermietungskonzepte, die im Rahmen der Kurzzeitvermietung in der Praxis vorkommen:
- Eigene Immobilien
- Rent-to-Rent
- Co-Hosting
Eigene Immobilien
Anstatt die klassische, auf längere Dauer angelegte, Festvermietung für seine Immobilie zu nutzen, wird hier auf das Konzept der Kurzzeitvermietung gewechselt. Die Hintergründe hierzu sind meist Renditesteigerungen.
Rent-to-Rent
Hierbei werden Objekte angemietet und weitervermietet.
Co-Hosting
Darunter wird verstanden, dass bestehende Gastgeber im operativen Betrieb bei der Kurzzeitvermietung unterstützt werden. Dafür erhält der Co-Host eine Provision in Höhe von ca. 15-25%.
Eine umfassende Analyse ist unumgänglich!
Durch die unterschiedlichen Modelle ist es für jeden/e möglich, relativ einfach in die Kurzzeitvermietung zu starten. Dennoch müssen einige Faktoren beachtet werden, um nachhaltig und rentabel in diesem Feld agieren zu können.
Ausschlaggebend ist dafür vor allem der Standort, denn nur wenn genügend Nachfrage von Reisenden herrscht, kann sich das Geschäft mit der Kurzzeitvermietung lohnen. Aus diesem Grund ist es unumgänglich im ersten Schritt, das Marktpotenzial des Standorts zu analysieren. Ein Indikator, der weitere Informationen über die Profitabilität eines Standortes liefert, ist der Wettbewerb. Dieser liefert Informationen über die Auslastung und durchschnittlichen Nachtpreise. Daran ist auch zu erkennen, ob der Standort mehr oder weniger lukrativ sein könnte. Zusätzlich ist es auch ratsam im Vorfeld herauszufinden, welche Personengruppen in die Region oder Stadt für kurzzeitige Aufenthalte kommen. Anhand dieser Erkenntnisse ist es möglich die Objektgröße und das Nachfragevolumen zu identifizieren. Wirtschaftsstarke Gemeinden und Städte mit vielen Firmen ziehen im Normalfall Geschäftsreisende an. In touristischen Regionen ist ausschließlich mit Freizeitreisenden zu rechnen.
Weiteres ist bei der Kurzzeitvermietung die vorgeschriebene baurechtlichen Nutzung zu beachten. So ist es je nach Immobiliendeklaration/Widmung eventuell auch notwendig eine Nutzungsänderung zu beantragen. In einigen Städten und Gemeinden Deutschlands bestehen noch weitere Satzungen wie z.B das Zweckentfremdungsverbot, welches untersagt Wohnimmobilien für die Kurzzeitvermietung zu nutzen.
Die vier Immobiliendeklarationen:
- Wohnimmobilien
- Gewerbeimmobilien (z.B. Büros)
- Ferienimmobilien
- Spezialimmobilien (z.B. Schlösser, Lofts)
Eine Wohnimmobilie darf nur mit einer Nutzungsänderung für die Kurzzeitvermietung betrieben werden. Gleiches gilt auch für Gewerbe- oder Spezialimmobilien, sofern diese nicht als Beherbergungsimmobilien deklariert sind. Bei einem Verbot der Zweckentfremdung dürfen nur Gewerbe- oder Spezialimmobilien für das Geschäftsmodell genutzt werden. Ferienimmobilien besitzen bereits die richtige Deklarierung und können daher ohne Nutzungsänderung oder weitere Auflagen für die Kurzzeitvermietung genutzt werden.
Richtige Einrichtung und Ausstattung für eine leichtere Vermarktung!
Wenn ein passendes Objekt an einem stimmigen Standort gefunden wurde und die rechtlichen Rahmenbedingungen geklärt sind, geht es um die Einrichtung des Objekts. Grundsätzlich kann eine moderne und ansprechende Inneneinrichtung die Attraktivität der Unterkunft erhöhen und die Aufmerksamkeit potenzieller Gäste auf sich ziehen. Das Einrichtungskonzept sollte aber auch immer die Zielgruppe und deren Bedürfnisse und Ansprüche in den Mittelpunkt stellen. Denn je nach Personengruppe ist es notwendig, unterschiedliche Ausstattungsmerkmale zu berücksichtigen. Bei Familien sollte beispielsweise ein Babybett oder Wickeltisch vorhanden sein, bei Geschäftsreisenden ein fester Arbeitsplatz. Notwendige Annehmlichkeiten sind aber beispielsweise eine gut ausgestattete Küche, WLAN, Fernseher und möglicherweise eine Waschmaschine.
Sobald die Unterkunft für die ersten Gäste bereitsteht, gilt es das Objekt zu vermarkten. Der Vorteil ist hier, dass diverse Buchungsplattformen (wie zB AirBnB, Booking.com, FeWo-Direkt, usw.) genutzt werden können, um die Unterkunft möglichst schnell und effizient zu bewerben. Somit entfällt das Investment in ein großes Marketingbudget, da die Buchungsplattformen dies für Gastgeber übernehmen. Allerdings verrechnen diese bei jeder erfolgreichen Buchung eine Provision in Höhe von 12-15%. Für einen langfristigen Erfolg auf den Buchungsplattformen ist es notwendig, die Anforderungen und Algorithmen dieser zu verstehen und richtig zu implementieren.
Hohe Automatisierung spart Zeit und Geld
Der operative Betrieb, also die gesamte Gästereise und Gästebetreuung, kann zu einem Großteil automatisiert werden. Exemplarisch erfolgt der Check-In und Check-Out vollständig kontaktlos und digital. Hierbei kann der Check-in-Prozess zB über Schlüsselboxen oder lediglich nur mit Codes an den Türschlössern stattfinden, welche dem Gast und Gastgeber ein hohes Maß an Flexibilität einräumen. Weitere Punkte wie zB das Reinigungsmanagement und die Gästekommunikation können ebenfalls um die 80 % automatisiert abgebildet werden. So ist es möglich maximal nur 1-2h pro Woche mit einem Objekt beschäftigt zu sein.
Ein weiterer Punkt, der hier noch angesprochen werden sollte, ist die dynamische Preisgestaltung. Darunter ist zu verstehen, dass bei erhöhter Nachfrage die Preise steigen und bei absteigender Nachfrage die Preise fallen. So kann bei gefragten Veranstaltungen der Preis um mehrere Prozentpunkte gesteigert und so der Umsatz maximiert werden. Um diese Nachfrageschwankungen zu erfassen, gibt es Softwareunterstützung, welche im Anschluss den Preis automatisch nach oben oder unten korrigiert.
Zusammenfassend bietet die Kurzzeitvermietung eine attraktive Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu generieren und mit oder ohne eigene Immobilien in die Gastgeberbranche einzusteigen. Sofern die Punkte einer ordentlichen Analyse des Marktpotenzials, eine sorgfältige Auswahl von Standorten und Objekten, die Beachtung rechtlicher Rahmenbedingungen und die Automatisierung des Betriebes sowie ein Verständnis für die Buchungsplattformen gegeben sind, kann nahezu jeder diese Vermietungsart gewinnbringend für sich nutzen.
Eines sollte aber immer im Fokus stehen: Der Gast und dessen Aufenthalt!
Für Rückfragen stehen die beiden Autoren Saadia Touzri & Roman Renn gerne zur Verfügung!
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