Das Bestellerprinzip in Österreich – Was Sie darüber wissen sollten.
Das Regierungsprogramm enthält im Kapitel „Wohnen“ das Vorhaben „Maklerprovisionen nach dem Bestellerprinzip“. Nun liegt der entsprechende Gesetzesentwurf zur Begutachtung vor. Hier die geplanten Änderungen!
Ausgangslage
In den Erläuterungen zum Gesetzesentwurf finden sich dazu folgende Ausführungen: In Österreich sind Immobilienmakler in aller Regel als Doppelmakler tätig. Grundsätzlich darf ein Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers nicht zugleich für einen Dritten tätig sein (§ 5 Abs 1 MaklerG). Immobilienmakler können derzeit aber aufgrund eines entsprechenden Geschäftsgebrauchs ohne eine solche Einwilligung mit beiden Seiten eines Geschäfts einen Maklervertrag schließen. Wird ein Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Seite tätig, so hat er die andere Seite auf diese Ausnahme besonders hinzuweisen (§ 17 MaklerG).
In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Provision des Maklers – insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten – des Öfteren zu einem großen Teil oder sogar ausschließlich vom Mieter verlangt wird. Mietinteressenten, die sich wegen eines vom Makler inserierten Wohnungsangebots melden, werden meist dazu angehalten, einen Maklervertrag abzuschließen, bevor ihnen der Makler die Adresse der Wohnung oder die Kontaktdaten des Vermieters bekannt gibt, oder sie die Wohnung besichtigen können.
Geplante Neuerungen
Der Gesetzesentwurf sieht entsprechend dem im Regierungsprogramm bereits genannten Bestellerprinzip die Einführung des „Erstauftraggeberprinzips“ für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume vor. In Zukunft soll die Provision des Maklers grundsätzlich nur derjenige Vertragsteil zahlen müssen, der die Leistung des Maklers veranlasst hat. Vom Vermieter veranlasste Vermittlung von Mietwohnungen sollen immer nur von diesem bezahlt werden (Erstauftraggeberprinzip auf Vermieterseite).
Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Zahlung einer Provision von Seiten des Mieters, wenn er aufgrund des Maklervertrags mit dem Wohnungssuchenden tätig wird und daraufhin eine Wohnung vermitteln kann, hinsichtlich derer er nicht schon vorher mit der Vermittlung beauftragt war.
Zur besseren Transparenz dieser zeitlichen Abfolge soll der Makler verpflichtet werden, Vertragsabschlüsse schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger zu dokumentieren.
Sollte ein Makler gegen die neuen Regeln verstoßen, können Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 Euro drohen, sowie der Verlust der Gewerbeberechtigung!
Anwendungsbereich
Die geplante Gesetzesänderung stellt auf die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen ab. Die Vermittlung von Immobilienverkäufen ist somit nicht mitumfasst!
Der Begriff der „Wohnung“ ist gemäß den Materialien zur Novelle im Sine des § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)zu verstehen. Die geplante Neuregelung gilt jedoch für alle Wohnungsmietverträge, also unabhängig davon, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zur Gänze, bloß zum Teil oder überhaupt nicht anzuwenden sind (zB bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus).
ACHTUNG: für Geschäftsraummietverträge oder auch Pachtverträge soll die geplante Regelung hingegen nicht gelten.
In-Kraft-Treten der Neuerungen
Derzeit befindet sich der Gesetzentwurf noch in Begutachtung und können entsprechende Stellungnahmen bis 4. Mai 2022 dazu abgegeben werden. Danach muss der Gesetzesentwurf durch das Parlament beschlossen werden. Der derzeitige Entwurf sieht noch eine 6-monatige Übergangsphase für alle Beteiligten vor, innerhalb derer man sich auf die neuen Regelungen einstellen muss. Realistischer Weise wird aus derzeitiger Sicht daher wohl nicht mit einem In-Kraft-Treten vor dem 1.1.2023 zu rechnen sein.
Hier geht es zum Gesetzesentwurf und den Materialien.
Stand 25.3.2022
von Dr. Daniel Köll, MSc, redaktion@immobilien.blog