Damit Mieter und Pächter von Geschäftsräumlichkeiten die Zinskosten, die auch während der COVID-19-Pandemie anfallen, finanziell bestreiten können, ist es ihnen möglich unter bestimmten Voraussetzungen bei der eigens eingerichteten COVID-19Finanzierungsagentur des Bundes GmbH (COFAG) finanzielle Hilfsmittel, wie etwa den Fixkostenzuschuss I (FKZ I) oder den Fixkostenzuschuss 800.000 (FKZ 800.000), zu beantragen.
Diese staatlichen Hilfszahlungen werden grundsätzlich auf Basis privatrechtlicher Vereinbarungen zwischen COFAG und jeweiligem Förderwerber gewährt, einen Rechtsanspruch auf die jeweiligen Förderzahlungen haben die Bestandnehmer nicht.
Schadensminderungspflicht beachten
Um derartige Hilfszahlungen für die Zinsaufwendungen in Pandemiephasen von der COFAG zu erhalten, trifft die Bestandnehmer gegenüber Ersterer eine sogenannte “Pflicht zur Schadensminderung”. Das bedeutet, dass sie im Vorfeld der Antragstellung (d.h. “ex-ante”) sämtliche zumutbare Maßnahmen zu setzen haben, um ihre Zinsaufwendungen für die Geschäftsraummiete oder Pacht, für deren Bestreitung die staatlichen Hilfsmittel beantragt werden, möglichst zu reduzieren. Die Bestandnehmer haben sich demnach gegenüber ihren Bestandgebern auf ihre gesetzlichen Mietzinsbefreiungs- bzw. Mietzinsminderungsrechte zu berufen.
Mietzinsminderungs- bzw. Mietzinsbefreiungsrechte sind geltend zu machen
Ein Recht auf Mietzinsbefreiung kommt dem Bestandnehmer generell dann zu, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle (etwa Seuchen) zum vereinbarten Gebrauch überhaupt nicht nutzbar ist (§ 1104 ABGB). Das österreichische Höchstgericht hat mittlerweile mehrfach ausgesprochen, dass der Bestandnehmer auch dann von seiner Zinszahlungspflicht befreit ist, wenn die fehlende Nutzbarkeit des Bestandobjekts auf ein behördlich verhängtes Betretungsverbot iZm der COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist (OGH 3 Ob 78/21y u.a.). Ist dagegen ein zumindest teilweiser Gebrauch des Bestandobjekts zum vereinbarten Zweck laut Bestandvertrag noch möglich, ist er zur Geltendmachung einer Mietzinsreduktion je nach Ausmaß der Nutzungsbeschränkung berechtigt (§ 1105 ABGB).
Tatsächliche Brauchbarkeit ist nachzuweisen
Laut den von der COFAG zu den jeweiligen Förderungen veröffentlichen Fragen und Antworten (FAQs) richtet sich das Ausmaß der COFAG-Hilfszahlungen für die genannten Zinsaufwendungen der Bestandnehmer nach der tatsächlichen Nutzbarkeit des Bestandobjekts für den im Bestandvertrag vereinbarten Zweck.
Das Ausmaß, in welchem das Bestandobjekt tatsächlich genutzt werden konnte, kann dabei laut COFAG auf unterschiedliche Art und Weise nachgewiesen werden. Als Nachweis in Betracht kommt etwa der Abschluss einer Vereinbarung zwischen Bestandnehmer und Bestandgeber über das Ausmaß der Mietzinsreduktion während der Zeiten behördlicher Betretungsverbote. Verlangt wird allerdings, dass es sich hierbei um eine sogenannte “fremdübliche”, “sachgerechte” und endgültige Einigung handelt und der Bestandnehmer aufgrund seiner Schadenminderungspflicht möglichst weitgehende Mietzinsreduktion von seinem Bestandgeber verlangt hat.
Wurde eine solche Vereinbarung nicht abgeschlossen, kann die tatsächliche Nutzbarkeit des Bestandobjekts etwa durch den konkreten Umsatzausfall nachgewiesen werden. Auch in diesem Fall hat der Bestandnehmer wiederum seine Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen. Daraus folgt, dass er grundsätzlich zur möglichst umfassenden Nutzung des Bestandobjekts verpflichtet ist, sofern dieses trotz behördlich angeordneten Betretungsverbots zumindest noch teilweise für den vereinbarten Zweck nutzbar ist (etwa durch Anbieten von Take-aways in der Gastronomie).
Conclusio
Zusammengefasst folgt für den Bestandnehmer aus seiner Schadensminderungspflicht gegenüber der COFAG, dass er seine Mietzinsaufwendungen möglichst weitgehend zu minimieren hat. Bei gänzlicher Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts aufgrund behördlicher Betretungsverbote anlässlich der COVID-19-Pandemie hat er daher gegenüber seinem Bestandgeber eine gänzliche Mietzinsbefreiung zu verlangen. Ist ein Restnutzen möglich, hat er eine dem Ausmaß der Nutzungsbeschränkung entsprechende Mietzinsreduktion geltend zu machen. Bei zumindest teilweiser Brauchbarkeit des Bestandobjekts zum vereinbarten Zweck hat er zudem seine Nutzungspflicht (zB als Take-away bei Gastronomielokalen) zu beachten.
Hier geht es zu den Rechtsgrundlagen und näheren Details:
Richtlinien – Fixkostenzuschuss
Kontakt für weitere Fragen an die Spezialistin:
Mag. Marion Schimböck
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